مسکن مهر بر سر دو راهی
رای به نفع انبوه ساز صادر می شود یا متقاضی مسکن مهر؟
قراردادهای متری 300 هزار تومان احتمالا به 350 هزار تومان تبدیل می شود
تاوان تاخیرهای طولانی انبوه سازان در تحویل واحدهای مسکونی مهر را چه کسی باید بپردازد؟
این تصور که «مسکن مهر روی غلتک افتتاح ها افتاده و به راحتی می توان از این طرح ملی به عنوان موفق ترین کارنامه اقتصادی دولت دهم بهره برداری کرد» تا دو ماه پیش درست بود اما بخاطر شرایطی که اخیرا دامن کارگاه های ساختمانی این طرح را گرفته، فعلا غیرقابل استناد شده است.
هر چند همین دیروز 30 هزار واحد مسکونی مهر توسط رییس جمهور در استان اصفهان افتتاح شد، اما در پروژه های تهران که شریان حیاتی مسکن مهر درست از آنجا عبور می کند و قبولی یا مردودی کل طرح مسکن مهر به آن گره خورده است، شرایط چندان خوش احوال نیست.
به رغم افتتاح بیش از نیم میلیون واحد مسکونی مهر در استان های مختلف کشور، در تهران و شهرهای جدید اطراف آن تاکنون فقط حدود 30 هزار واحد تحویل متقاضیان شده است و در حالی که در کل کشور نزدیک به 40 درصد این واحدها تحویل صاحبانشان شده، در پایتخت حجم افتتاح ها به 10 درصد هم نمی رسد.
خلاصه کارنامه افتتاح های مسکن مهر در استان تهران عبارت است از: واگذاری 10 هزار واحد از 100 هزار واحد در حال ساخت در شهر جدید پرند، افتتاح 5 هزار واحد از 85 هزار واحد در حال ساخت در شهر جدید پردیس، تحویل نزدیک به 4 هزار واحد در شهر جدید هشتگرد و بالاخره بهره برداری از حدود 8 هزار واحد از 80 هزار مسکن مهر در حال احداث در شهرهای اقماری استان.
قطار واگذاری قطره چکانی مسکن مهر در پایتخت اگر شرایط اقتصادی کشور دستخوش تورم های لحظه ای ماه های اخیر نمی شد، می توانست سر موقع به مقصد برسد، اما هم اکنون بعید است تا پیش از مهلت قانونی راننده اصلی این قطار –قبل از تغییر دولت در تابستان سال آینده- پرونده این طرح ملی بسته شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» هم اکنون تحت تاثیر افزایش قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینه های ساخت وساز همچون دستمزد بنا و کرایه ماشین آلات ساختمانی، انبوه سازان مسکن مهر کارگاه هایشان را در برخی مناطق همچون پرند که به پایتخت مسکن مهر مشهور است نیمه تعطیل کرده اند.
وتوی عدد انبوه سازان در وزارتخانه
سازنده های مسکن مهر گزارش های مرکز آمار را بهانه قرار داده اند و از وزارت راه وشهرسازی خواسته اند قراردادهایشان را مشمول افزایش قیمت کند.
در قرارداد دولت با انبوه سازان برای ساخت مسکن مهر، قیمت ساخت مترمربعی 300 هزار تومان تعیین شده و حالا یک طرف قرارداد خواهان افزایش قیمت به مترمربعی حداقل 550 هزار تومان شده است. وزارت راه وشهرسازی در واکنش به این درخواست، اصل خواسته انبوه سازان مبنی بر اجازه افزایش قیمت فروش مسکن مهر را پذیرفته اما هنوز در این وزارتخانه، معاونین وزیر برسر میزان افزایش قیمت، به توافق جمعی نرسیده اند.
آنطور که «دنیای اقتصاد» کسب اطلاع کرده، دولت با قیمت مدنظر انبوه سازان –متری 500 هزار تومان- کاملا مخالف است و علیه آن موضع فوق العاده تندی گرفته است.
اگر قراردادهای مسکن مهر از متری 300 هزار تومان به متری 500 هزار تومان تبدیل شود، متقاضیان این واحدها باید هر آنچه را تاکنون تحت عنوان آورده نقدی به دولت پرداخته کرده اند معادل 5/1 برابر افزایش دهند!
بازی دو سر باخت؟
چالش اصلی دولت در داستان تازه ای که به بهانه افزایش قیمت مصالح ساختمانی بوجود آمده، جلب رضایت انبوه سازان از بابت صدور مجوز افزایش قیمت مسکن مهر نیست بلکه نحوه پاسخگویی به متقاضیانی است که طی یک سال اخیر واحدهای مسکونی مهر به آنها پیش فروش شده است. در شهر جدید پرند همه 100 هزار واحد مسکونی در حال ساخت پیش فروش شده و دولت در قراردادهای پیش فروش به پیش خریداران قیمت نهایی را براساس قیمت ساخت متری 300 هزار تومان، اعلام کرده است.
در این حالت اگر وزارت راه وشهرسازی رای نهایی را به نفع انبوه سازان صادر کند در آنچه به مردم پیش فروش کرده مجبور است خلف وعده کند و اگر به مفاد قرارداد پیش فروش مسکن مهر پایبند باشد، نمی تواند به تعهدی که بابت تحویل به موقع واحدها به متقاضیان، ارائه کرده عمل کند چون که هم اکنون انبوه سازان مسکن مهر کار را تا زمان توافق مورد پسند برسر افزایش قیمت مسکن مهر تعطیل کرده اند.
در حال حاضر پیش خریداران مسکن مهر در مناطق مختلف کشور از جمله تهران طبق قراردادهایشان با دولت امیدوارند با پرداخت 10 تا حداکثر 30 میلیون تومان پول نقد در طول چند ماه آینده، صاحب یک واحدمسکونی شوند.
محاسبات ریاضی معاونین وزیر؛ تشویق به جای جریمه؟
با احتساب این شرایط، در وزارت راه وشهرسازی معاونین وزیر مشغول محاسبات ریاضی برای تعیین قیمت جدید ساخت و فروش مسکن مهر هستند.
معاونین وزیر البته می توانستند پیش از آنکه مجبور به این محاسبات هزینه دار شوند، از ابزارهای تنبیهی و جرایم ریالی پیش بینی شده در قراردادهای انبوه سازان بهره ببرند و مانع تاخیر طولانی انبوه سازان در ساخت و تکمیل پروژه های مسکن مهر شوند.
بیش از 90 درصد قراردادهای ساخت مسکن مهر در سال88 تحت عنوان قراردادهای سه جانبه بسته شد و در متن قراردادها از انبوه سازان تعهد گرفته شد که حداکثر ظرف 18 ماه واحدها تحویل متقاضیان شود.
اکنون که بیش از 24 ماه از شروع ساخت وسازهای مشمول این قراردادها می گذرد، نه تنها انبوه سازی از بابت تاخیر جریمه نشده که در عوض قرار است پول بیشتری به آنها پرداخت شود.
اگر زمان پیش بینی شده در قراردادهای ساخت مسکن مهر درست پیش می رفت، الان این پروژه ها از گرانی و تورم در بازار ساخت وساز در امان بودند و نیازی هم به افزایش قیمت نبود.
جزئیات مذاکرات دو طرف
با این حال طبق آنچه «دنیای اقتصاد» از آخرین نتایج محاسبات ریاضی مسوولان کسب اطلاع کرده، قرار است اوایل هفته آینده قیمت های جدید مسکن مهر توسط وزیر اعلام شود.
ظاهرا تا این لحظه گزینه «مترمربعی 350 هزار تومان» در اولویت مسوولان قرار دارد به این معنی که قیمت ساخت این واحدها 16 درصد افزایش یابد و به همین نسبت آورده نقدی متقاضیان نیز زیاد شود. البته لازم است قیمت ساخت، متناسب با پیشرفت فیزیکی واحدها افزایش یابد به این صورت که افزایش قیمت برای پروژه های تازه شروع شده و پروژه هایی که به مرحله تحویل رسیده اند، متفاوت باشد.
انبوه سازان شهر جدید پرند در این باره اعلام کرده اند: برای پروژه هایی که آماده تحویل هستند ارزش قرارداد باید مترمربعی 60 تا 70 هزار تومان افزایش یابد و برای پروژه های عقب تر رقم افزایشی باید حداقل 100 هزار تومان باشد.
با این حال، طرفین اصلی این ماجرا یعنی رییس کانون سراسری انبوه سازان و معاونین وزیر راه وشهرسازی هنوز قیمت مدنظرشان را به «دنیای اقتصاد» اعلام نکرده اند و معتقدند: نباید عدد موردنظر قبل از مذاکره نهایی لو رود.
ایرج رهبر رییس کانون سراسری انبوه سازان در این باره می گوید: با توجه به اینکه قیمت مصالح ساختمانی ساعتی در حال تغییر است باید همان لحظه مذاکره با مسوولان، از بازار قیمت بگیریم و آن را اعلام کنیم!
افزایش روزانه قیمت مصالح اساسی
رییس کانون انبوه سازان نیز ضمن تشریح دلایل منطقی بودن درخواست انبوه سازان از دولت برای افزایش رقم ساخت مسکن مهر به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر افزایش شدید هزینه ها در دو فاکتور اساسی ساخت وساز یعنی دستمزدها و مصالح ساختمانی، ادامه فعالیت ها برای ساخت مسکن مهر با رقم قبلی برای انبوه سازان را با مشکل مواجه کرده است. ایرج رهبر افزود: هم اکنون شرایط خرید در بازار مصالح ساختمانی به خصوص اقلامی مانند میلگرد مانند بازار طلا و ارز شده است و قیمت ها به صورت روزانه و حتی ساعتی تغییر می کند که با این شرایط حتی نمی توان تخمین زد که هزینه ها به صورت دقیق چقدر خواهد شد. وی ادامه داد: سال گذشته نیز به دولت اعلام کردیم که اعضای کانون سراسری درخواست افزایش قیمت ها از مترمربعی 450 تا 550 هزار تومان را مطرح کرده اند، اما دولت این را نپذیرفت. رهبر افزود: با این وجود انبوه سازان برای نشان دادن حسن نیت خود با رقم اعلام شده از سوی دولت – مترمربعی 330 هزار تومان – ادامه فعالیت دادند، اما با توجه به افزایش 3 تا 103 درصدی قیمت مصالح و 15 درصدی دستمزدها در شش ماه اول امسال دیگر ادامه فعالیت با رقم قبلی مورد نظر دولت امکان پذیر نخواهد بود.
وی گفت: هم اکنون دستمزدها 30 تا 35 درصد و مصالح 65 تا 70 درصد هزینه های ساخت را به خود اختصاص می دهد.
رییس کانون سراسری انبوه سازان در خصوص رقم مورد نظر کانون برای افزایش نرخ مسکن مهر به «دنیای اقتصاد» گفت: تا زمانی که قیمت مصالح روزانه تغییر می کند و تثبیت نشده است نمی توان رقم دقیقی را برای افزایش نرخ ساخت مسکن مهر تعیین کرد و ما در پی این هستیم که با ارائه جدولی رقم منطقی افزایش ها را در هر مرحله از ساخت، در اختیار دولت قرار دهیم.
وی ادامه داد: دولت باید در این زمینه تدابیری را بیندیشد که نه به مردم فشار وارد شود و نه انبوه ساز نتواند فعالیت خود را ادامه دهد.
تغییر رویه فروش مصالح
سعید تابش از انبوه سازان فعال در پروژه های مسکن مهر با بیان اینکه درخواست انبوه سازان برای افزایش مبلغ ساخت مسکن مهر درخواستی کاملا منطقی است به «دنیای اقتصاد» گفت: تغییرات قیمت مصالح به خصوص در سه ماه اخیر به قدری شدید بوده است که نمی توان این تغییرات را به انبوه ساز تحمیل کرد و از وی توقع داشت که با رقم قبلی ساخت و سازهای خود را ادامه دهد.
وی با بیان اینکه از ابتدای امسال دو تغییر رویه عمده در فعالیت های ساخت و ساز به وجود آمده است، افزود: هم اکنون افزایش شدید قیمت مصالح در کنار تغییر رفتار کارخانه داران و تولیدکنندگان مواد اولیه ساختمانی دو تغییر رویه کلی را به ساخت وسازها تحمیل کرده است.
تابش ادامه داد: تا پیش از آغاز سال جدید و نوسانات شدید قیمتی مصالح، انبوه سازان پس از دریافت مصالح از کارخانه ها و در بسیاری موارد به صورت اقساط مصالح مورد نیاز خود را تامین می کردند اما از ابتدای سال، کارخانه ها تنها با شرط پرداخت نقدی قبل از تحویل مصالح، اقدام به دریافت سفارش از انبوه سازان می کنند.
وی با اشاره به اینکه افزایش قیمت منطقی متناسب با شرایط این روزهای بازار ساخت مسکن مهر قطعا باید رقمی بیش از 50 درصد هزینه های ساخت در هر مرحله باشد، خاطرنشان کرد: اگرچه تصور این است که پروژه های با درصد بیشتر پیشرفت فیزیکی باید مشمول افزایش قیمت کمتری شود، اما در نهایت چون انبوه ساز باید با فروش پروژه های مسکونی شرایط را برای ادامه فعالیت های خود و آغاز پروژه های جدید فراهم کند افزایش قیمت در نهایت در قیمت نهایی نیز خود را نشان می دهد، هر چند دولت این افزایش ها را در نظر نداشته باشد.
رقم جدید انبوه سازان برای ساخت مسکن مهر
اما رضا میرزاهدی، انبوه ساز و یکی از اعضای انجمن انبوه سازان تهران با اشاره به ارائه رقم جدید انبوه سازان برای ساخت مسکن مهر به «دنیای اقتصاد» خبر داد: در جلساتی که با نمایندگان دولت در این باره برگزار شد رقم منطقی و نرمال مترمربعی حداقل 500 هزار تومان را برای ساخت مسکن مهر به دولت پیشنهاد کردیم.
وی با بیان اینکه دولت هنوز چراغ سبزی برای افزایش قیمت ها نشان نداده است، خاطرنشان کرد: هم اکنون دولت برای ساخت واحدهای جدید مسکن مهر در پردیس دعوتنامه هایی را با قیمت 450 هزار تومان برای ساخت هر مترمربع به انبوه سازان ارسال کرده که هنوز بسیاری از این دعوتنامه ها از جانب انبوه سازان با پاسخ مثبت رو به رو نشده است.
میرزاهدی ادامه داد: در حال حاضر شرایط نابه سامان اقتصادی و وضعیت نامشخص بازار ارز به گونه ای است که قیمت مصالح هم به صورت واقعی 300 درصد رشد داشته است و در صورتی که دولت با درنظر گرفتن شرایط موجود قیمت ها را برای انبوه سازان تعدیل نکند هیچ انبوه سازی حاضر به ادامه فعالیت نخواهد بود. وی تصریح کرد: بدیهی است در شرایط حاضر رقم افزایشی منطقی برای پروژه هایی که در ابتدای ساخت قرار دارند 80 درصد، در مرحله نازک کاری حداقل 50 درصد و در مورد پروژه هایی که در شرف تحویل هستند 10 تا 12 درصد مورد نظر انبوه سازان است.
عدد «دنیای اقتصاد» برای قیمت «مسکن مهر»
ظاهرا دولت و انبوه سازان تا رسیدن به رقم مشخص بر سر قیمت جدید فروش مسکن مهر به متقاضیان، فاصله زیادی با هم دارند و بعید به نظر می رسد عددی که دولت تعیین می کند را انبوه سازان به اجرا دربیاورند!
با این حساب، محاسبات درباره سهم هزینه تامین مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی انسانی در پروژه های مسکن مهر، نشان می دهد مصالح ساختمانی حدود 70 درصد و دستمزد حدود 30 درصد از قیمت تمام شده مسکن مهر را شامل می شود.
در این صورت چنانچه مبنای محاسبه قیمت جدید، گزارش رسمی مرکز آمار درباره رشد 55درصدی قیمت مصالح ساختمانی و رشد 15درصدی دستمزد کارگر ساختمانی قرار بگیرد، قیمت ساخت مسکن مهر از عدد کنونی مترمربعی 300 هزار تومان باید 129 هزار تومان افزایش یابد و به 429 هزار تومان تبدیل شود.
این عدد، میانه نرخ مدنظر دولت و رقم مورد نظر انبوه سازان است که اگر به تصویب وزیر برسد، می توان امیدوار بود پروژه ها به موقع تحویل شود.
از طرف دیگر برای حل چالش اصلی این ماجرا -نحوه جلب رضایت پیش خریداران به پرداخت مبالغ اضافی- نیز پیشنهاد می شود رقم وام بانکی مسکن مهر از 25 میلیون تومان کنونی به 30 میلیون تومان افزایش یابد.
در صورت افزایش سقف وام، از آنجا که افزایش قیمت مسکن مهر به متری 429 هزار تومان، آورده نقدی متقاضیان را حدود 8 تا 10 میلیون تومان زیاد می کند، افراد حداکثر 4 تا 5 میلیون تومان مجبور هستند اضافه تر از قبل پرداخت کنند.
نظرات شما عزیزان:
